[Chp.2] 슬기로운 직장인 금융 부동산 자산 이해 상식 지식 교육

 

#부동산설계

• 부동산 시장과 지역경제에 대한 이해능력 필요
• 부동산상품에 대한 이해능력 필요
• 투자대상 부동산에 대한 분석 및 문제점을 파악하는 능력 필요
• 부동산가치평가에 대한 기본적 지식
• 매도인 우위시장, 매수인 우위시장 등에 따라 실거래금액은 달라질 수 있음
• 부동산가치평가금액에 가깝게 거래되기 때문에 부동산 거치를 평가해보는 것은 매우 중요
• 부동산제도 바로 알기
• 토지를 개발할 경우 시공사, 건축설계사와의 협업 필요
• 부동산업은 직접 건설, 개발하거나 구입한 각종 부동산(묘지 제외)을 임대, 분양 등으로 운영하는 산업활동, 수수료 또는 계약에 의하여 타인의 부동산 시설을 유지, 관리하는 산업활동, 부동산 구매, 판매과정에서 중개, 대리, 자문, 감정평가 업무 등을 수행하는 산업활동

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#건축물의종류

• 다중주택 : 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것, 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것. 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외, 4) 적정한 주거 환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
• 다가구주택 : 1) 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것. 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외, 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
• 공동주택 : 1) 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택, 2) 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면접합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택, 3) 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면접 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택, 4) 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동 취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 것.
• 제1종 근린생활시설 : 1) 식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품, 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우 이를 같은 건축물로 본다)에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것

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#토지의특성

• 부동성 : 지리적 위치가 고정
• 영속성 : 인간이 사용하여도 소모되지 않음
• 부증성 : 물리적인 양을 임의로 증가시킬 수 없음
• 개별성 : 비대체성의 특성을 갖음
• 일물일가의 법칙 : 일반상품은 한 가지 상품에 한 가지 가격이 형성된다는 일물일가의 법칙이 적용되지만, 토지는 개별성으로 인해 적용되지 않음

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#부동산경제

• 부동산경제학은 부동산 관련 의사결정 및 행동, 그리고 부동산의 가치에 영향을 주는 경제적 원칙들에 초점을 맞추어 부동산시장을 설명하는 것
• 부동산경제학은 사회가 특정 지역 부동산시장에 어떻게 영향을 주는지 연구하는 분야
• 부동산경제학은 광의의 공간경제학으로 볼 수 있으며, 지역경제학 및 도시경제학과도 그 맥을 같이 함
• 공간경제학의 핵심은 경제학에서 다루지 못하는 지역이나 입지에 따른 생산활동의 차이가 큰 공간에 초점을 둔 연구
• 부동산 분야의 미시경제학은 입지 및 공간을 고려하여 부동산시장을 분석. 어떤 입지의 부동산 수요에 대한 최유효이용, 주거 입지, 기업의 생산자 입지 등 도시경제학에서 다루는 주제들이 해당.
• 부동산 거시경제학은 경제성장률이나 이자율과 같은 거시변수들을 다룸. 거시변수들은 입지와 관계없이 전반적인 토지 및 건물 시장에 영향을 미침
• 시장수요곡선의 높이는 소비자가 재화 한 단위에 대하여 지불하려는 최대금액이자 소비자가 느끼는 편익(한계편익)을 나타냄. 수요곡선이 음의 기울기를 갖는다는 것은 재화의 구입이 늘어남에 따라 소비자가 지불하려는 의사가 점점 낮아진다는 것을 의미
• 소비자의 소득이 늘면 각각의 가격 수준에서 종전보다 재화의 구입량이 증가하기 때문에 수요곡선이 오른쪽으로 이동
• 부동산 수요 증가 요인으로는 인구 및 가구 수의 증가, 소득수준 증가(정상재의 경우) 및 금리의 인하, 대체재의 가격 상승 및 수익률 악화, 부동산 조세의 세율 완화, 공사법상 규제 완화, 특정 지역 및 부동산 유형에 대한 선호도 증가 등
• 부동산 수요 특징 : 부동산은 다른 재화에 비해 고가성이 있어 자금을 마련하는 데 장기간의 시간이 소요, 개별 수요자의 거래 빈도가 낮음, 수요자가 검토해야 할 사항과 구매 절차가 전문적이고 복잡함, 수요는 부동성으로 인해 시장이 국지화되어 수요의 이동이 자유롭지 못하고 개별성으로 인해 차별화된 수요 유형을 가짐
• 공급의 법칙 : 경제적 공급을 통해 중장기적으로 공급이 확대되면서 공급곡선이 일반 경제재의 공급곡선처럼 생산비가 반영되어 완만하게 우상향으로 기울어지게 되며 이러한 가격과 공급량의 비례관계
• 부동산 공급을 증가시키는 주된 요인은 기술 수준의 향상, 건축 자재비 등 생산요소 가격의 하락, 금리인하 등 금융비용의 감소, 규제 완화를 통한 나지 및 공지의 이용 가능성 증대, 이용 가능한 건축물의 저량 감소
• 부동산 공급 특징 : 토지는 비생산성으로 인해 물리적으로 한정되어 있고, 고정성으로 인해 이동 불가능한 특징, 건물은 토지량의 한도 내에서 공급할 수 있으나 지표상에 이용 가능한 토지가 제한되어 있고 그 위에 건물이 공급되면 일정 기간 동안 그 지역에 재공급이 불가능
• 부동산 시장에서 균형이란 수요과 공급이 균형을 이루는 것. 부동산가격이 하락하면서 수요량과 공급량이 균등해지는 일정한 점에서 만나 시장가격을 결정하게 되는데 이를 균형가격이라 함. 균형가격을 이루는 수요량과 공급량을 유지하지 못하고 균형점에 비해서 공급량이 많으면 초과공급량, 수요가 많으면 초과수요량
• 정부에서 정하는 가격규제의 한도가 시장에서 성립되는 균형가격보다 높은 경우에는 시장에서 형성되는 가격과 공급량에 전혀 영향을 미치지 않음
• 정부의 규제가 없으면 초과수요로 인해 임대료는 다시 상승하지만 정부의 규제로 임대로 인상이 불가능해지면 초과수요상태가 지속되어 더 높은 가격을 지불할 능력이 있는 임차인들로 인해 암시장이 형성되는 등 부작용 발생
• 주택소유자는 추가적인 비용을 들여 주택을 수선하여도 임대료를 높일 수 없으므로 장기적으로 임대주택의 질이 하락하게 되고 이미 특정 지역의 임대주택에 거주하고 있는 임차인은 다른 곳에서 임대주택을 구하기가 어려우므로 이동에 제약을 받게 됨
• 기존 임차인들의 이동이 저하되면 새로운 임차인들은 임대주택을 더욱 구하기 어려워지는 악순환 발생

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#부동산시장

• 정부는 다양한 시장 실패를 보완하고 시장의 효율성과 사회적 형평성을 달성하기 위해 시장에 개입
• 주택은 긍정적인 외부효과를 창출하는 가치재
• 대출규제는 시장이 과열되거나 가계부채의 증가속도가 빠를 때 LTV와 DSR 요건을 강화함으로써 주택의 수요를 줄이는 방식
• 거래규제는 아파트 분양권 등의 전매를 제한하는 등 거래 자체를 막아버리는 방법. 가격규제의 대표적인 사례가 분양가상한제인데 신규 아파트의 가격에 대한 상한을 둠으로써 차익을 많이 남기지 못하도록 함으로써 집값을 자극하는 요인을 사전에 제거하는 방식
• 보유세는 주택의 자산가치를 기준으로 부과되는 세금으로 주택을 소유하여 직접 거주하는 자가주택시장과 소유하였지만 다른 사람에게 임대하는 임대주택시장으로 나뉨
• 주택 보유세를 부과하면 주택 소유의 사용자 비용이 증가하여 주택에 대한 수요가 감소하고 새로운 균형이 이루어지고 주택가격은 하락하며 균형거래량도 감소함
• 주택 보유세가 부과되면 임대주택 소유자의 세후 임대 소득이 감소. 따라서 임대주택수익률 감소로 임대주택의 공급이 감소. 균형임대료는 증가하고 균형거래량은 감소하게 되어 결과적으로 주택 보유세가 강화되면 주택가격은 하락하고 임대료가 상승함
• 분양가상한제는 가격 상승 우려가 있는 지역에서 공동주택의 가격(분양가)을 국토교통부령이 정하는 기준에 따른 분양가격 이하로 규제하는 주택수요관리정책. 정부가 실수요자의 내 집 마련 부담완화 및 집값 안정을 꾀하고자 만든 정책이며 최고가격제에 해당함.
• 분양가상한제를 도입하면 정부가 분양가격을 시장균형가격보다 낮은 가격으로 규제. 그 결과 신규주택 공급량은 감소하고 수요량은 증가하게 되며 분양시장에 초과수요가 발생. 초과수요는 할당의 문제가 나타남. 정부는 청약가점제 및 청약추첨 등의 방식으로 해결하고자 함. 또한 가격적인 측면에서 분양 프리미엄이 발생하는데 분양가상한제의 본질적인 문제임. 정부는 이런 시장을 규제하기 위해 상황에 따라 전매기간을 제한함으로써 프리미엄 거래를 제한. 이러한 분양가상한제는 건설사들의 분양수익을 감소시켜 신규주택 공급을 감소시키는 결과를 초래할 수 있으며, 이러한 공급의 감소는 장기적으로 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용. 또한 공사비 절감으로 신규주택의 질적 저하가 나타날 수 있으며 우연히 당첨된 소수의 수분양자만이 커다란 시세차익(프리미엄)을 누리게 됨.
• 임대료 보조정책은 수혜자가 낮은 임차료를 지불하며 그 가격에 효용을 극대화할 수 있는 입지를 선택할 수 있지만, 공공임대주택은 입주자에게 고정된 입지와 주거서비스가 제공되기 때문에 임대료 보조정책에 비해 효용의 증가 폭은 적다고 할 수 있음

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#부동산경기변동

• 호황기 : 부동산 가격 지속적 상승, 과거의 사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되고 매도인 우위시장 형성
• 경기후퇴기 : 호황기에 착공했던 물건이 많이 지어지게 되면서 공급이 수요를 초과하게 되어 부동산 가격은 약보합세를 형성. 거래가 조금씩 감소하며 금리가 상승하게 되어 대출을 받아 투자하려는 사람들의 심리를 억제. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 되며 매수인 우위시장 형성
• 불황기 : 공실률 상승, 가격상승률 높았던 부동산상품은 큰 폭의 가격 하락. 실수요자라면 아주 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회
• 경기회복기 : 경기의 하향이 저점에서 다시 상승 시작 국면. 낮아지는 금리를 적용하여 부동산투자자들이 투자 시작. 부동산 상품별로 지역별로 회복하는 시기 다름

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#부동산권리

• 재산권은 경제적 가치가 있는 이익을 목적으로 하는 것이기에 부동산권리는 사권상 부동산 재산권임
• 부동산 권리의 대부분은 물권과 채권에 관한 것
• 부동산은 움직이지 않으므로 권리관계를 공적 장부에 기록하여 공시하는 데 적합하며, 민법 제186조에 따라 등기를 공시방법으로 함
• 정확하게 부동산권리를 분석하지 않는다면 항상 거래 사고에 직면할 위험을 내포
• 부동산권리분석이란 부동산에 관한 법률행위로 권리 변동 및 상황을 명확하게 인식하고 분석평가하는 활동
• 부동산권리사항 분석을 위해서는 등기사항전부증명서, 공동인명부, 등기필정보 등의 등기와 관련된 자료를 확인하는 것이 필수적
• 민법은 부동산 거래에 관하여 등기에 공신력을 인정하지 않고, 부동산물권 중 점유권, 유치권 등의 경우 등기 없이 효력을 가짐. 등기에 의하여 공시된 내용을 신뢰하고 거래한 자에 대하여 그가 신뢰한 대로 효력을 발생시키는 선의취득을 인정하지 아니함.
• 민법상 물권은 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권의 8가지로 나뉨.
• 점유권 : 물건을 사실상 지배하고 있는 경우에 그 지배를 정당화시켜주는 법률상의 근거 여부를 묻지 않고 인정해주는 권리
• 소유권 : 객체인 물건을 법률의 범위 내에서 사용수익처분할 수 있는 권리
• 합유 : 일정한 공동사업을 목적으로 2인 이상이 결합하였지만 단체로서의 독립성을 갖추지 못하고 조합체가 소유하는 경우
• 총유 : 법인이 아닌 사단이 물건을 소유하는 경우
• 용익물권 : 타인이 소유한 물건에 대하여 사용가치와 교환가치 중 사용가치를 설정하는 것. 소유권이 없는 타인이 물건에 대하여 사용가치를 설정하기 때문에 제한물권.
• 지상권 : 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리. 지상권 설정기간은 최장기 제한은 없으나 최단기의 제한 존재
• 지역권 : 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권. 편익을 주는 토지를 승역지, 편익을 받는 토지를 요역지.
• 전세권 : 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 물권
• 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보 제공할 수 있으며 전전세도 가능
• 전세권은 등기되어야하며 등기된 금액에 한하여 제3자에게 대항할 수 있음
• 담보물권 : 채권의 담보를 위해 목적 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권
• 유치권 : 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생기는 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 물권
• 질권 : 채권자가 일정한 채권의 담보를 위하여 채무자나 보증인이 제공한 동산 또는 재산권을 점유하고, 후에 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선적으로 변제 받을 수 있도록 약정하는 약정담보물권. 부동산에는 질권을 설정할 수 없음.
• 저당권 : 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 물권으로 약정 담보물권이며 등기함으로써 성립
• 저당권은 물건의 교환가치만 제한하고 물건의 소유자는 사용가치를 이용할 수 있으므로 물건을 담보로 제공하고 금융의 수단으로 활용
• 근저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정하는 것
• 관습법상 법정지상권 : 동일 소유자의 소유에 속하는 토지와 건물 중의 어느 하나가 매매, 증여, 기타의 원인으로 처분되어 각각 소유자를 달리하게 되더라도 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물의 소유자가 관습법상 당연히 취득하게 되는 지상권
• 분묘기지권 : 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 일정한 요건을 갖춘다면 그 분묘기지에 대하여 지상권과 유사한 일종의 물권을 취득하는 것
• 대지사용권 : 구분소유자가 전유부분의 소유를 위해 건물의 대지에 가지는 권리로 소유권, 지상권, 임차권의 행태를 가질 수 있음
• 물권적 청구권 : 물권의 내용의 실현이 어떤 사정으로 방해 당하고 있거나 혹은 방해 당할 염려가 있는 경우에 방해자에 대하여 그 방해의 제거 또는 예방에 필요한 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리
• 가압류 : 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위해 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전수단
• 가처분 : 다툼이 있는 부동산을 현재 상태로 보전하기 위해 법원에 임시로 보관한 것
• 환매 : 부동산 매도인이 매매계약과 동시에 매수인에게 금전을 차용하면서 매도인 소유의 부동산을 이전한 후 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매도인에게 이전하는 것