[Chp.5] 슬기로운 금융 자산 공부

금융 파이낸스

[Chp.5] 슬기로운 금융 자산 공부

워렌버픽 2024. 2. 17. 10:00

#주택임대차보호법

#주택임대차법

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하며 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용대상이 된다. 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용하지 아니한다.

#임차권등기명령

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

#계약의갱신

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건변경에 관한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

#증감청구권

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 10% 또는 한국은행에서 공시한 기준금리에서 연 2%를 더한 금리 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

#보증금보호

#우선변제권

대항력(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순윈권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

#최우선변제권

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다.

#상가건물

#권리금

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

#상가권리금현황

전국의 상가권리금 현황은 매년 초에 한국부동산원에서 발표되는 상업용 부동산 임대동향조사 결과를 통해 확인이 가능하다.

#주택청약제도

#국민주택

국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적이 85제곱미터 이하(단 수도권 및 도시지역이 아닌 읍면지역 주거전용면적 100제곱미터 이하)의 주택이나, 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설 및 개량하는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다. 청약 가능 통장에는 주택청약종합저축과 청약저축이 있다.

#민영주택

국민주택을 제외한 주택, 청양가능통장에는 주택청약종합저축과 청약예금 및 청약부금이 있다.

#주택청약종합저축

국민주택과 민영주택을 공급받기 위한 청약통장이다. 기존의 청약저축에 청약예금, 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 입주자저축(청약통장)으로 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있다. 가입대상은 국내 거주자인 개인으로 연령과 자격 제한에 관계없이 누구나 가입할 수 있다. 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다.

#청약자격

#국민주택

최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만 19세 이상)와 자녀를 양육하는 경우, 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제 자매를 부양하는 경우, 동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 세대 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 아니한 세대 구성원 중 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자(주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청할 수 있다.

#특별공급

정책적 배려가 필요하 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도이다. 단 특별공급은 당첨 횟수를 1세대 당 평생 1회로 제한한다. 그러나 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장, 종사자 등에 대한 특별공급은 유주택자에게도 공급하며 철거되는 주택의 소유자 및 세입자는 주택공급에 관한 규칙 제 55조에 따라 별도로 공급할 수 있다.

#특별공급주요대상

국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 참전유공자, 3자녀 이상인 세대, 신혼부부, 노부모부양가구, 북한이탈주민, 철거주택 소유자 및 세입자, 도청이전신도시, 혁신도시 등 비수도권으로 이전하는 공공기관, 학교, 의료연구기관, 기업의 종사자, 이전하는 주한미군기지의 고용원, 산업단지 종사자 등
이중 신혼부부는 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내인 경우만 가능하고 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일 현재까지 계속해서 무주택자이어야 한다. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140%(신혼부부 모두 소득이 있는 경우에는 160%)이하인 경우만 가능하다.
다자녀가구는 입주자모집공고일 현재 미성년인 자녀 3명 이상을 둔 자가 대상이고 이때, 태아와 입양자녀도 포함된다.
노부모부양 특별공급은 일반공급 1순위에 해당하는 자로서 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재)하고 있는 무주택세대주만 신청이 가능하다.
특별공급 청약신청자는 일반공급과 마찬가지로 청약할 주택에 해당하는 청약통장을 보유하고 있어야 한다. 다만, 장애인, 철거민, 국가유공자, 이전기관종사자, 외국인 등은 청약통장 없이 신청 가능하다.

#건폐율

건축면적 / 대지면적 X 100

#용적률

대지면적에 대한 건축물의 연면적(대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율

#재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

#재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

#감정평가액

공식자격을 인정받은 감정평가사의 절차에 따라 평가하는 금액으로 공식적인 가치를 갖는다. 재개발, 재건축에서는 보상의 기준과 조합원의 공식적 자산 금액으로 사용된다.

#공동주택공시가격

공동주택, 아파트, 연립주택 등에 대하여 국토부 장관이 가격을 조사, 산정하여 공시하는 가격이며 기준날짜는 1월 1일이다. 부동산공시가격알리미 사이트에서 조회할 수 있다.

#공시지가

토지에 대해 국토부장관이 가격을 조사, 산정하여 공시하는 가격으로 단위면적당 가격으로 발표하며 기준날짜는 공동주택 공시가격과 마찬가지로 매년 1월 1일이다. 표준이 되는 표준지공시지가는 부동산공시가격알리미 사이트에서 조회할 수 있으며, 각 토지별 특성을 반영한 개별공시지가는 지자체 홈페이지에서 열람할 수 있다.

#프리미엄

사전적 의미로 액면가액 또는 계약금액 이상으로 지출되는 할증금이라는 의미로 부동상을 매입할 때 본래 가치 외에 추가로 지불하는 비용이다. 재개발, 재건축사업 분석에서는 분양가격과 매도가격의 차이 또는 감정평가금액과 매도가격 차이를 의미한다.

#비례율

해당 부동산의 가치가 재개발, 재건축 이후 얼마나 가치를 가지는지 가늠할 수 있는 비율로서 사업성을 나타내는 지표로 활용된다. 비례율이 100%보다 크다면 사업성이 좋은 것으로 판단하는데 종후자산평가액에서 총사업비를 빼고 이것을 다시 종전자산평가액으로 나누어서 구한다.

#권리가액

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치로서 감정평가액에서 비례율을 곱한 금액이다.

#조합원분담금

조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합원들이 분양을 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액

#부동산투자

#아파트

타 주택보다 거래량이 많고 환금성이 우수 - 우리나라 내집마련의 1순위로 꼽는 상품으로 꾸준한 수요 발생
안전하고 보안시설이 많음 - 많은 세대가 살고 있기 때문에 범죄 발생 시 누군가의 눈에 띌 가능성이 높고 경비시설도 동마다 갖추고 있는 경우가 많아 여성과 아이들에게 가장 안전한 주거공간으로 인식
우수한 내구성
관리주체가 존재
단지 내 주차 해결
교육을 위한 학군이 존재

#투자고려사항

투자자금, 공개된 정보, 세금 및 규제, 오피스텔 투자 시 택지개발지구보다는 중심업무지구가 유리, 수요 높은 신축 유리, 대형 평수나 복층 오피스텔 선택에 신중

#상가종류

근린생활시설, 아파트단지상가, 주주형 상가(지분제 상가, 대형 쇼핑몰 등 상가를 건축하는 비용을 조달하기 위해 주식 형태의 분양권을 발행하여 소액투자자를 모집하고 준공 후 전문 경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식 의미), 지분제 상가는 전체 상가를 투자 단위로 하거나 한 개 층 전체를 투자 단위로 하는 방법 또는 일정 단위면적을 투자 단위로 하는 방법 등 다양한 형태로 분양된다. 주주형 상가는 소액으로도 투자할 수 있고 장사에 경험이 없어도 되며, 자신이 직접 운영하지 않고도 대형 상가가 가진 규모의 이익으로 인해 소형 상가에 분산투자하는 것 보다는 높은 영업이익의 장점이 있다.

#상권분석

#상권

상가의 세력이 미치는 곳으로 고객을 점포로 유인하여 끌어들일 수 있는 지리적, 공간적 영역으로 상품의 유통, 수요, 공급이 조정되는 범위이며, 점포를 이용해 줄 수 있는 고객들이 거주하고 유동하는 공간적 범위
1차 ~ 3차 상권의 분류, 상권을 범위의 개념으로 분류하면 지역상권, 지구상권, 개별점포상권으로 나눌 수 있다.

#상가권리금

상가 임차 시에는 인근 상가의 공실률, 주변 업종 분포, 권리금 현황 등을 정확하게 따져봐야 한다.
권리금은 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나뉜다.
영업시설, 비품 등 감가상각 후 남은 시설의 가치가 시설권리금이며, 거래처, 신용, 영업상의 노하우는 영업권리금이다.
상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등은 말 그대로 상권과 입지를 말하며 이는 바닥권리금으로 불리고 역세권이나 유동인구가 많은 곳일수록 바닥권리금이 높다.

#투자수익성분석

세입자로부터 받는 관리비와 실제 건물의 관리에 소요되는 비용에는 차이가 있을 수 있으며, 차액만큼 수입 또는 지출에 포함해야 한다.
우리나라에서 건물의 수명은 보통 20년으로 보고 있다. 즉, 매년 건물가격의 20분의 1 정도는 가치가 감소되므로 실질 수입액은 실질 임대수입액에서 건물의 가치감소 부분을 제외해야 한다.
건물을 임대할 경우 임대료 뿐만 아니라 임대보증금에 대해서도 간주임대료 소득세가 부과된다. 따라서 실질 수입액 산정 시 건물 소유자에게 부과되는 소득세를 고려해야 한다.
부동산의 가격은 계속 변동된다. 실질 수입액 산정 시 부동산 가격 상승분이나 하락분을 포함해야 한다.
부동산 투자 시 세금은 투자수익률에 큰 영향을 미친다. 취득 단계의 취득세, 보유 단계의 재산세 및 종합부동산세, 처분 단계의 양도소득세를 정확히 계산해야 한다.

#부동산간접투자

#리츠 REITs

부동산 투자 회사법을 제정하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산투자회사의 설립과 운영에 관한 사항을 정함으로써 소액투자자가 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 확대하고 건전한 부동산투자를 활성화하는데 있다.

#리츠유형

자기관리 부동산투자회사
위탁관리 부동산투자회사
기업구조조정 부동산투자회사

#리츠특징

투자기회 확대 및 세제혜택
부동산 산업 투명화
임대주택공급 활성화

#부동산펀드

자본시장법상 부동산집합투자기구
부동산펀드도 리츠와 마찬가지로 투자자들로부터 모집한 자금을 부동산개발사업이나 수익성부동산, 프로젝트 파이낸싱에 투자하여 발생하는 운용수익을 배당하는 상품으로 리츠와 유사한 간접투자상품이지만 적용되는 법이 다르다.
부동산펀드는 자본시장법상 집합투자기구 중의 하나인 부동산집합투자기구이며, 리츠는 부동산투자회사법에 의해 설립된 부동산투자회사이다.

#부동산집합투자기구

집합투자재산의 50%를 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구
부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 분양권 등 부동산 관련 권리, 부동사투자회사법에 따른 부동산투자회사가 발행한 주식 등 포함

#부동산펀드유형

임대형
대출형
재간접형
개발형
PF대출형

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